La Germania non riesce a stare al passo della domanda interna di abitazioni e ogni anno accumula un ritardo di 20.000 appartamenti.

La carenza di alloggi è particolarmente evidente nelle grandi città. Solo a Berlino, alla fine del decennio, ci sarà una carenza di circa 55.000 appartamenti.

Sulla base dello sviluppo demografico, dovuto anche alla recente ondata migratoria, e della necessaria domanda di sostituzione derivante dal naturale declino del mercato immobiliare, l’istituto di Colonia che studia l’economia tedesca (Institut der deutschen Wirtschaft Köln) ha quantificato la domanda di costruzione in Germania a livello nazionale e dei singoli distretti.

Si possono osservare nelle immagini qui sotto due esempi rappresentativi.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nel distretto di Fürstenfeldbruck, ad esempio, ogni anno si dovrebbero costruire 1257 nuove abitazioni.

 

Nella città di Amburgo servirà costruire invece più di 9000 abitazioni ogni anno per coprire l’intero fabbisogno.

 

È evidente il ritardo che nel tempo si accumula per rimanere al passo con le esigenze abitative dell’intero Paese.

I dati raccolti si riferiscono al periodo che va dal 2015 al 2030. E così via. Come si può vedere è facile conoscere quali siano le aree in cui il settore edile è più attivo.

Ciò che però accomuna le esigenze dei diversi distretti sono le caratteristiche delle unità abitative, nuove e ristrutturate a cui tendono le imprese edili tedesche, in base alle direttive nazionali ed europee.

 

LA LEGISLAZIONE

La legislazione tedesca è ricca di regolamenti che incentivano la costruzione di edifici a basso consumo energetico, a consumo energetico zero, o a “più energia” ovvero in grado di produrre più energia del fabbisogno abitativo.

Tali regolamenti rappresentano delle vere e proprie linee guida rispetto a sostenibilità, rapporto qualità prezzo, garanzie tecniche e qualità di vita.

Energieeinsparverordnung, (EnEV), regolamento sul risparmio energetico

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), regolamento sull’uso di fonti di energia rinnovabile ed eventuali misure sostitutive riconosciute per la produzione di calore e raffreddamento

GebäudeEnergieGesetz (GEG), regolamento sull’efficienza energetica per le costruzioni.

L’obiettivo è quello di consentire lo sviluppo sostenibile delle forniture di riscaldamento e raffreddamento e di promuovere l’ulteriore sviluppo di tecnologie per l’uso di energie rinnovabili con lo scopo di proteggere l’ambiente, conservare le risorse fossili e ridurre al minimo le importazioni di energia.

 

INVESTIMENTI NELLA DIGITALIZZAZIONE

Il settore edile in Germania sta subendo un forte cambiamento nel modo di lavorare e di fornire i propri servizi grazie alla digitalizzazione, che invece in altri Paesi

come Stati Uniti, Gran Bretagna e Paesi Bassi, è già prassi consolidata.

Le imprese edili tedesche si stanno ora sensibilizzando sul tema della digitalizzazione cercando di adeguarsi a standard più moderni ed efficienti, come ad esempio il “building information modeling” applicato a strumenti di programmazione digitale.

Grandi sono quindi le opportunità per quei fornitori che possono aiutare le imprese tedesche a fare il salto di qualità introducendo sistemi all’avanguardia.

Se cerchi partner commerciali tedeschi nel settore edile ti servirà sapere quali sono in particolare le esigenze dei fornitori di imprese edili, quelle delle imprese edili e quelle dei fornitori di materiali di costruzione.

I fornitori delle imprese edili hanno bisogno di ammodernarsi secondo i parametri dell’Industria 4.0 applicando la digitalizzazione alla produzione, così come investendo nel marketing per fidelizzare laclientela nella fase di post-vendita.

Le imprese edili tedesche invece hanno bisogno di costruire reti solide tra gli attori principali del settore, e di focalizzarsi sulla costruzione just-in-time e sul lean management, risparmiando così denaro e tempo e allo stesso tempo migliorando la qualità.

Infine i fornitori di materiali di costruzione hanno bisogno di arricchire la propria offerta e fornire un servizio migliore offrendo più informazioni sui prodotti e accessori complementari per ogni prodotto.

Tenere in considerazione queste differenze è fondamentale per riuscire a sviluppare una comunicazione adatta e gestire le tue trattative con maggiore consapevolezza, anticipando le risposte a potenziali obiezioni.

Per quanto riguarda i parametri in base ai quali viene valutato positivamente un progetto edile in Germania ecco qui ulteriori informazioni.

I parametri fondamentali sono:

• qualità di vita
• rapporto qualità-prezzo
• sostenibilità
• garanzia di qualità.

Le costruzioni devono rispettare i seguenti criteri:

 

Qualità di vita

1. Qualità dell’aria.

Il ricambio d’aria negli edifici dev’essere garantito in misura sufficiente a eliminare il contenuto di umidità, le emissioni di COV causate dall’installazione e dall’uso dell’edificio e l’anidride carbonica emessa dagli abitanti (ricambio d’aria minimo igienico). In fase di progettazione e di costruzione deve quindi essere elaborato e realizzato un progetto di ventilazione.

2. Qualità dell’acqua potabile.

Si richiedono tecnologie e sistemi che garantiscano nel tempo una buona qualità dell’acqua potabile.

3. Disponibilità di luce.

Dobbiamo ricordare che i tedeschi sono affamati di luce, al punto che gli appartamenti ai piani più alti costano di più di quelli ai piani più bassi, perché godono di più luce. Fai un confronto tra le ore di luce di cui disponiamo in Italia e quelle di cui dispongono in Germania, e poi pensa che la luce è vita e ha un impatto enorme sul benessere fisico e mentale delle persone (vedi l’infografica qui di seguito).

Quindi tutte le soluzioni tecniche che favoriscono il massimo sfruttamento della luce sono fortemente ricercate nel mercato tedesco. Le differenze climatiche e geografiche possono sembrare spiegazioni banali, ma spesso giustificano quelle che più spesso chiamiamo differenze culturali.

4. Accessibilità dello spazio abitativo.

Il massimo livello possibile di accessibilità è necessario non solo per gli utenti disabili, ma anche per le persone che vogliono continuare a utilizzare la propria casa senza restrizioni in età avanzata. Le caratteristiche di un edificio senza barriere architettoniche devono essere prese in considerazione a partire dalla fase di progettazione dell’edificio.

5. Soddisfazione dell’utente.

Gli utenti devono avere accesso a tutte le funzioni tecniche dell’edificio in qualsiasi momento e devono poter richiamare informazioni sul consumo energetico attuale dell’edificio.

Si ricercano quindi soluzioni tecniche che permettano agli utenti di ottenere in qualsiasi momento informazioni sui valori di consumo corrente dei servizi dell’edificio, indipendentemente dal luogo in cui soggiornano, con l’obiettivo di migliorare il comfort di controllo per la ventilazione, la protezione solare, la protezione antiabbagliamento e le temperature durante il periodo di riscaldamento, nonché il controllodella luce diurna e artificiale nell’edificio attraverso il controllo in rete e centralizzato delle funzioni tecniche.

Si ricercano inoltre soluzioni che permettano di visualizzare a distanza lo stato della tecnologia dell’edificio installata e di poterla controllare compresa la visualizzazione di informazioni sul consumo energetico attuale.

6. Protezione antincendio.

Per le costruzioni ecosostenibili è valutata positivamente la presenza di dispositivi di allarme antincendio e di lotta antincendio nell’edificio e di impianti per facilitare i lavori di estinzione.

7. Qualità dell’acqua.

Dev’essere garantita evitando che materiali in plastica, metallo, così come guarnizioni e raccordi possano rilasciare sostanze che compromettano la qualità e la sicurezza dell’acqua potabile.

8. Sicurezza.

Negli ultimi anni, il numero di furti a domicilio in Germania è aumentato notevolmente, in particolare le case unifamiliari, bifamiliari e villette a schiera sono un bersaglio privilegiato per i ladri grazie alle loro costruzioni spesso aperte e alle buone possibilità di accesso e di fuga. I punti d’ingresso più comuni all’interno dell’edificio sono le finestre o porte-finestre, seguite dalle porte della casa e delle cantine e dalle finestre delle cantine.

Si cercano quindi soluzioni e tecnologie per la sicurezza che offrano un’elevata sensazione di sicurezza per aumentare il grado di soddisfazione dell’utente.

9. Umidità.

Va garantita un’umidità tra il 35% e il 55%.

10. Isolamento acustico.

Il rumore può disturbare i ritmi biologici delle persone e causare problemi di salute. Per questo motivo, le immissioni di rumore dall’esterno nello spazio abitativo devono essere ridotte al minimo. Le imprese che offrono prodotti e tecnologie che sanno superare ampiamente i requisiti minimi si assicurano un successo di gran lunga maggiore.

Tra i fattori che possono provocare disagio acustico fa parte anche il passaggio aereo.

Non si dimentichi che la Germania è al centro d’Europa e da lì partono la gran parte dei voliinternazionali verso altri continenti. Inoltre, poiché le case unifamiliari da una a cinque famiglie sono generalmente occupate da più persone, può esserci una notevole perdita di comfort per i singoli occupanti a causa del rumore, compreso quello dei vicini in unità adiacenti.

Le tecnologie e i materiali per l’isolamento acustico aereo e da calpestio sono quindi altamente ricercati.

Va data attenzione anche all’isolamento acustico contro il rumore strutturale, infatti il rumore degli impianti degli edifici (ad es. impianti di riscaldamento e ventilazione o pompe di circolazione) e degli impianti idrici (ad es. servizi igienici, lavabi) può compromettere notevolmente il comfort abitativo.

 

Rapporto qualità prezzo

1. Il costo di un materiale o di una tecnologia va giustificato in modo adeguato, con relazioni tecniche, dati, numeri e prove.

 

Sostenibilità

1. Risparmio idrico.

Sebbene l’acqua non sia una risorsa scarsa in Germania, molta energia viene consumata negli edifici attraverso il riscaldamento dell’acqua di servizio e il trasporto di acqua potabile mediante pompe. Inoltre, la produzione e il trattamento dell’acqua potabile richiedono spese elevate.

L’acqua grezza proveniente da acque sotterranee e superficiali può essere utilizzata come acqua potabile solo dopo un ampio filtraggio. Anche il trattamento delle acque reflue negli impianti di depurazione centralizzati richiede un elevato livello di utilizzo, dovuto sia al trasporto nella rete fognaria che alla pulizia.

Sono dunque ricercate tutte quelle tecnologie che aiutano le famiglie a mantenere il più basso possibile il consumo di acqua potabile nell’interesse dell’efficienza energetica.

In questo modo si riducono i costi per l’utilizzo dell’acqua e si tutela ulteriormente l’ambiente.

2. Comfort termico

in inverno e d’estate, il surriscaldamento degli ambienti diurni dev’essere evitato con un adeguato isolamento termico estivo.

3. Energie Rinnovabili (impianti fotovoltaici, geotermia, ecc.).

Devono coprire il fabbisogno termico degli edifici, sia pubblici che privati. Almeno il 15% del fabbisogno energetico per il riscaldamento e il raffreddamento di un edificio dev’essere coperto da un sistema solare termico; quando invece si utilizza la biomassa solida o liquida o l’energia termica, la percentuale sale al 50%. I proprietari degli edifici sono in ogni caso liberi di scegliere soluzioni alternative, su misura ed economiche. Sono pertanto consentite varie combinazioni di fonti energetiche rinnovabili.

Il settore pubblico è inoltre obbligato a fare un uso proporzionato delle energie rinnovabili nel caso in cui gli edifici esistenti vengano totalmente ristrutturati.

 

Garanzia di qualità

È importante che il cliente disponga di tutti i documenti necessari dalla pianificazione della realizzazione prima dell’inizio dei lavori, in modo da poter controllare sufficientemente la qualità dei lavori in cantiere.

Inoltre, è richiesta una verifica della qualità durante l’esecuzione dei lavori con lo scopo di confermare i valori obiettivo perseguiti nella progettazione e di poter richiedere successivi miglioramenti in caso di scostamenti.

La consegna puntuale dei documenti di pianificazione dell’esecuzione al cliente, la documentazione delle procedure di analisi e misurazione utilizzate e l’incarico di un esperto per il controllo qualità durante la costruzione giocano un ruolo fondamentale nella scelta del fornitore.

Ciò vale sia per gli aspetti costruttivi che per le questioni relative agli impianti tecnici degli edifici e all’efficienza energetica.

È evidente che per entrare nel mercato dell’edilizia in Germania non è sufficiente focalizzarsi sulle caratteristiche tecniche del prodotto, ma è indispensabile ampliare i benefici delle soluzioni proposte a temi di tipo sociale, culturale e di qualità di vita in generale.

Le imprese italiane quindi dovranno costruire una comunicazione che tenga conto di tutti questi aspetti.

About The Author

Elena Dal Maso

Fondatrice Kruman e Export Manager per il mercato tedesco. Autrice del libro "Come Vendere ai Tedeschi".